租赁住房领域“盲区”打开 险资参与保障性住房投资难点何在？

财联社（北京，记者 王宏）讯，保险资金在租赁住房领域迎来机遇期，相关政策在不断加码。此前，保险资金一直被禁止涉足租赁住房、住宅开发等领域。随着鼓励保险资金为保障性租赁住房项目提供长期资金支持，将利好险资资产端。此外，险资期限长，租赁住房是非常合适的投资标的。

但业内人士也表示，保障房制度的转型之路并不简单，既要考验运营能力，又要求从轻资产走向重资产持有，减少空置形成盘活。发展保障性住房的难点在于合适的项目太少，除了险资参与外，也需要建筑商和运营商的加入。

政策不断加码 与险资特性匹配

监管鼓励保险资金支持保障性租赁住房政策一直在持续加码。

2021年3月的《十四个五年规划和2035年远景目标纲要》最早提出，将保障性租赁住房作为实现“房住不炒”政策的重要措施。此后，银保监会发言人在2021年9月指出，指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持，推动保险资金支持长租市场发展。上周五，银保监会联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，鼓励银行保险机构为用于保障性租赁住房项目的公司债券等。

此前，考虑到住宅及租赁市场的民生特征及调控压力，金融机构一直未被允许涉足租赁住房领域。“2010年，保险行业开放投资不动产，但禁止保险资金投资开发商业住宅、直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）也不允许不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。“保险资管行业资深人士王传振表示。

王传振表示，保障性租赁住房属于政府民生工程，租金收入虽然低廉，但非常稳定，符合保险资金的要求。保险资金规模巨大，可以给保障性租赁住房提供充足的资金供给。保险资金期限长、规模大，对投资收益的稳定性要求高，租赁住房是非常合适的投资标的。

此外，虽然此前严格限制保险资金涉及住宅领域，但在商业地产领域却开了“口子”。

“保险公司禁止投资房地产，指的是住宅地产，明确禁止保险的债权计划也就是借贷的方式去投资住宅，包括通过信托的方式投资住宅。但保险公司可以借贷的方式投资商业地产，包括商场，写字楼，物流，也就是非住宅类的地产保险公司的资金都可以投资”，另外一家保险资管公司相关负责人表示。

但上述相关负责人也指出，保障房项目的租金非常的稳定，现金流可以预测。目前商业地产租金并不是很好，现金流也不稳定，保险公司对于非核心城市非核心地段的商业地产投资比较谨慎。

难点何在？ 匹配的项目太少

业内人士表示，发展保障性租赁住房政策主要有几大意义，一是实现新型城镇化战略的重要政策支持，二是落实“房住不炒”房地产严监管政策的有力保障，三是变革租赁市场的主要推动力。

“随着‘房住不炒’政策的深入和居民购房预期理性回归，以及国家构建‘以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系’逐渐清晰，当前，引入银行保险机构参与保障性租赁住房建设，并配套系统严格的监管要求，可谓恰逢其时。既体现了以人民为中心，缓解住房难题，又符合市场化导向，合理引导金融资源优化配置，实现金融机构的可持续发展。”王传振表示。

“四年以来，我在北京只看到一个保障房的融资需求”，上述相关负责人对财联社记者表示。在政策持续加码下，为何不见险资躬身入局？

上述相关负责人指出，找不到合适的项目是困难之一。险资不太可能自己去建设运营。险资承担更多的角色是提供资金支持。“保障性住房的难点在于，地产商不愿意做，投入大回收周期长，险资只是资金特性匹配，但角色不是盖房子和运营的。”

也有保险资管业内人士对财联社记者指出，很多保障房政策与传统不动产投资差别较大，保障房制度包括租售并举（房住），盈利限制总体（不炒）等特征，更多是一种由开发出售为主，转向建设盘活运营增加能够实际匹配到需求的供应，相应投资回报来源于运营租金，而不是待价而沽。

但保障房制度的转型之路并不简单，既要考验运营能力，又要求从轻资产走向重资产持有，减少空置形成盘活。保险资金为这类资产提供资金和保障，不应当视为一种“放开”限制，更多是共同富裕背景与不动产市场协同健康发展。上述业内人士表示。