郑州再提“大力推进货币化安置” 楼市遇到一些“小困难”却开出猛药

财联社（北京，记者 李洁）讯，棚改货币化在郑州或将“卷土重来”。

据郑州日报报道，日前，郑州市召开“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”，会议提出要“大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。”

“去年下半年以来受汛情及疫情影响，郑州房地产市场一直没有好转，棚改货币化就是发钱释放需求，可以推动大量的购房需求向商品房转移，带动市场热度的提升，同时带动土地市场进一步活跃。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

多位受访专家认为，棚改货币化安置已被证明是短期内提振楼市需求最有效的手段，2016年-2017年多个三四线城市房价大涨，与货币化安置带来的需求集中释放密切相关。

“在市场下行之际，郑州作为今年首个提到大力推进货币化安置政策的城市，具有较强的信号意义，这一政策或被其它城市效仿。”一位房地产行业专家对记者表示。

棚改货币化“卷土重来”

“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”郑州代市长何雄在会议上表示。

为释放市场需求，郑州计划在需求端、供给侧同时发力。

在需求侧，郑州拟出台政策每年吸引20万大学生留郑、鼓励外来务工人员在郑州买房，还计划出台降低二手房交易税费等措施。

据郑州日报报道，除了需求侧扩大，供给侧方面郑州也有比较大的谋划动作，其中比较重磅的就是大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。

值得关注的是，除了在2016年7月连发两份文件推进棚改货币化安置，郑州在2020年11月发布的储备土地综合开发实施细节(试行)等3个文件的通知中，也提到货币化安置。通知称，纳入征收范围的集体土地，按照集体土地征收的有关规定和程序依法征收，涉及农村村民住宅的，采取提供安置房或者货币补偿等方式给与安置，鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式。

业内人士分析，与2020年11月相关通知相比，此次郑州提出要“大力推进安置房货币化安置”，显然语气更强，意义也不同。

事实上，郑州房地产市场情况不容乐观。据58研究院统计，自2019年以来，郑州新房销量持续下跌，2021年全年新房销量不及2018年的一半。尤其是2021年下半年以来，受房地产行业整体低迷、特大暴雨以及疫情反复的影响，郑州楼市成交明显萎缩。

中指院数据显示，2021年郑州主城区新建商品住宅成交规模928万平方米，同比下降12.1%；2022年1月，新房成交37.9万平方米，同比下降9.0%。

在价格方面，据国家统计局每月发布的全国70城房价数据显示，2021年8月至2022年1月，郑州新建住宅价格、二手房价格持续下跌。

不只是郑州，整个河南省的商品房成交规模也在下滑。根据统计局数据，2021年河南省商品房销售面积1.3亿平方米，同比下降5.8%；土地方面，河南省住宅用地共成交1.3亿平方米，同比下降25.8%。

“郑州再提动迁群众货币化安置，将释放一定规模的市场化需求，需求增加将有利于稳定市场预期，有利于房价趋稳。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。

对房地产拉动效果明显

业内人士认为，从政策效力来看，降低房贷首付比例和利率的刺激效果比较强，但都比不上棚改货币化。

实际上，棚改货币化安置曾成为上轮楼市周期快速去库存的引擎。2015年前后，全国多地商品房库存高企，成交萎靡不振。为了有效化解三四线城市商品房库存问题，2015年多部门连续出台政策推动棚改货币化。

根据财通证券研究报告，棚改货币化在2015年收效显著，货币安置化比例提高到30%，2016年货币安置化比例达到48.5%。另据住建部数据，2016年全国实际完成棚户区建设606万套，其中货币化安置比例为48.9%，消化库存2.5亿平方米。

不过，棚改货币化在起到快速去库存作用的同时，也带动了三四线城市房价明显上涨。

而郑州房地产市场也曾受益于棚改货币化，2016年7月，郑州曾连发两份文件推进棚改货币化安置，居民购房需求被激发。克而瑞数据显示，2016年郑州主城八区商品住宅成交量约1443.7万平方米，同比增加约54.32%。

也是在2016年，郑州房价出现连涨，主城区成交均价突破万元，同比上涨约11.25%。与此同时，土地单价、总价不断被刷新。据克而瑞统计，2016年郑州主城范围内土地成交总建面约2962.9万平方米，同比增加约54.23%，土地平均溢价率约为31.23%，同比增长约82.51%。

2018年以来，随着监管部门逐步收紧棚户区改造政策，各地的棚改货币化安置逐渐退潮。2019年，全国棚改套数大幅下降，不少城市，尤其是三四线城市房价也随即停涨。

对于郑州最近再提“大力推进安置房货币化安置”，张波认为，货币化安置是提升购买力的重要手段，会快速创造大量购房需求，虽然2016年全国层面的棚改货币化阶段已经过去，但郑州依然存在旧城改造空间，可以落实货币化安置政策。

业内专家告诉记者，棚改货币化安置对楼市影响的大小，还需视其规模及节奏。

“从释放需求总量的角度看，郑州此次更加侧重已经首套房安置的人群，相比于2016年那波货币化安置，规模上有一定弱化；与此同时，经历前些年的大规模棚改后，整体的棚改体量亦有收缩。综合来看，此次货币化安置对房价上涨的拉动作用，相比于之前或有限。”陈文静表示。

值得一提的是，今年以来多地对楼市调控政策进行了调整。据中原地产研究院统计，2022年1月至2月中旬，已经有超过45个城市发布了稳定楼市的政策。

“整体看，楼市政策宽松是市场发展趋势，预计会有越来越多的城市放松调控，而房地产也有望逐渐在今年3-4月开始企稳，特别是一二线城市预计将率先出现市场小阳春。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。